赵永亮 陈法金

市委八届八次全会提出，聚焦城市结构优化、功能完善、文脉传承，加快推动老旧住区、街区、厂区、商业区等改造提升，持续完善城市基础设施、优化公共空间、盘活闲置资源、提升风貌品质、激活业态经济。盘活闲置楼宇是建圈强链、构建现代化产业体系的关键支撑，一栋特色楼宇就是一个细分产业的空间布局，深入挖潜盘活闲置楼宇有利于探索实践楼宇经济发展新模式，有效带动消费、投资及地方税收增长。快速抽样调查发现，市区存在多栋闲置面积较大的单体楼宇。初步测算，如在大市区范围内挖潜盘活50%单体空置率较高的楼宇，可增加就业主体超4000个、提供就业岗位超2万个，有利于提高城市资源利用效率，推动经济社会高质量发展。

盘活闲置楼宇存在制约

堵点一：产权类型多元导致资源协调难度大。在有限区域内，有的楼宇产权归属民营企业，有的归属市级城投公司，有的归属区级城投公司，有些还处于法律诉讼中。因缺乏多方参与、协调一致的工作机制，难以快速协调各产权主体利益，影响闲置楼宇快速盘活。

堵点二：更新改造资金难落实。楼宇更新改造前期投资规模较大，包括建筑结构加固、外观翻新、内部装修、设施升级等。在当前形势下，区级政府、街道和平台公司往往预算有限，很难为每个更新项目提供充足的资金支持，其他产权主体由于缺乏出资能力或短期内无明显回报趋势而缺乏出资意愿，导致项目更新过度依赖市级财政资金，更新主动性较弱。

堵点三：产权使用性质变更难度较大。一些楼宇亟待实现功能混合与转换兼容，即在同一建筑中允许不同功能、用途相互混合。如在商业及商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，地下空间进行交通、公共服务、仓储等多种用途复合利用，部分商业办公项目可变更为酒店项目快速盈利。但变更过程中征求利害关系人（含项目已售房产的买受人）意见等程序较为繁杂，且改变产权用途通常需要经过规划、土地等审批流程，涉及利益相关方的协调及技术和安全要求，实际变更周期过长。

堵点四：既有招商路径亟待转换。楼宇经济步入存量时代后，市场上的楼宇资源不再是稀缺品，大量楼宇空置或低效利用成为普遍现象。新形势下，必须及时调整招商策略，通过创新产业社区新模式、引进业界共治新理念等手段，以资源整合能力和高效响应机制为吸引元素，保持足够灵活性和创新性，构建新产业生态，吸引产业进驻。

堵点五：运营管理专业性不足。缺乏运营管理、运营投入不足逐渐成为商务楼宇效率低下和闲置率上升的重要因素。特别是中低端楼宇，经过前期招商阶段，几乎不再有运营经费投入，对入驻企业的服务停留在基础物业服务层面，难以满足企业发展平台和产业培育平台要求。

外地相关探索经验

统一管理提升效率。无锡梁溪区成立资产经营管理公司对全区750万平方米公有资产统一管理、集中运营、智慧监管。在资产归集管理方面，梁溪资产经营管理有限公司采取摸清底数、归口管理、建立体系、提质增效思路，完成491.24万平方米国有资产归集工作，开展3轮4087处资产甄别工作，完成9个街道5025处跟踪审计工作，解决多项历史问题，并追回1148万元损失。

招引区域性、功能性总部。武汉对比自身与上海、北京等一线城市的差距，在招引总部时结合自身实际，注重招引区域性、功能性总部。引进“万科云”物业管理项目总部，对全国范围内的万科物业实现智能监管，集中分派工单解决物业问题，不仅成功招引万科公司“亚”总部落地，还利用该平台资源提升了城市治理水平。

引入专业团队统筹运营。武汉江岸区国资公司与杭州多牛资本组建的武汉平和仓企业管理咨询有限公司，共同负责百年老厂的修缮改造及运营，将其打造成为江岸区文化、科技、时尚相融合的“汉口文创谷”中心，入驻企业80多家，年纳税近1000万元。无锡运河汇项目对老无锡钢厂进行改造升级，引进华侨城集团参与合作并专业负责运营，打造涵盖文化、商务、零售、餐饮、休闲等多重功能的高端综合体，形成面向城市开放的多元化城市会客厅。

活化利用社会资本进行“造血”。重庆市红育坡片区，通过挖掘片区、社区、小区的闲置资源、资产再利用，以及停车、农贸、商超、广告、保洁等资源“造血点”，由国有企业和社会资本共同成立项目公司，吸引社会资本参与，通过多方资金参与实现可持续运营、盈利还款，使曾经的老工业区焕新绽放。

快速盘活闲置楼宇的建议

制定合理机制统筹盘活工作。实施闲置楼宇建档立卡、动态监管措施，“一楼一档”明确工作目标、时间节点和责任人，形成“工作项目化、项目目标化、目标节点化、节点责任化”工作推进机制。在摸清楼宇家底、建立信息台账基础上，尽快出台盘活闲置楼宇实施办法、支持低效楼宇改造提升措施，为盘活闲置楼宇提供政策依据和实施路径支撑。市级层面可根据楼宇的分布、功能，探索商务楼宇区域化“公共服务化”，集中打造停车场、餐饮、文体、娱乐等公共活动和社区配套场所，完善资源配置。对高校密集区域，建议集中改造楼宇建设公益性青年公寓，为毕业生步入社会提供重要支持，批量解决毕业生居住问题，为我市经济提质升级提供重要人才保障。

谋划布局加快形成特色楼宇。学习武汉招引“亚总部”做法，瞄准重点发展的科技服务业、金融服务业、现代物流业、商务商贸业、文化旅游业及大数据服务、节能环保服务、检验检测服务等生产性服务业，通过加大对世界500强、国内500强及跨国公司、上市公司的招商力度，积极引进上述产业的平台公司、运营公司、现代服务业第三方专业咨询机构、结算中心、区域总部，以及小巨人企业、瞪羚企业、隐形冠军企业，全面提高闲置楼宇入驻率和使用率，加快形成高品质特色楼宇产业集群。将各区楼宇产业规划布局和我市现代化产业体系有机结合，绘制各区楼宇产业地图，明确细化各区楼宇产业导向，积极引导商业业态合理定位。

探索变更使用性质释放楼宇活力。对更新困难或长期空置的商务办公楼宇，探索政府收购、自主改造等多种途径，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盘活；探索商务楼宇“公共服务化”，通过打造停车场、文化中心、养老托育等公共活动和社区配套场所，助力打造15分钟“全龄友好型”社区生活圈，优化配置公共资源。探索楼宇服务模式从单纯的提供“空间”，到“空间+配套+服务”，再到“空间+产业+运营”模式，构建产业生态，推进“楼宇+商圈+园区+街区”协同联动发展，推动打造“立起来的开发区”。

探索“因楼施策”拓宽融资渠道。探索社会资本自主投融资模式，鼓励开发商、属地企业或居民自主融资和投资，对闲置楼宇进行改造，以满足自身或市场需求；政府对楼宇改造提供税收优惠、简化审批流程等政策支持。还可探索政府联合社会资本模式，政府与社会资本合作，按照一定比例分担风险，共同享有项目收益，充分挖掘项目现金流收入，从根本上激励带动各方资金参与。

（赵永亮为盐城工学院二级教授、盐城产业经济研究院院长，博士；陈法金为市社科联秘书长）

 385a4a50-49da-41fb-90c0-bea06f11e5c3.pdf 《盐阜大众报》2024.10.21